Stanovisko k názoru Ministerstva pro místní rozvoj ohledně dalšího určování výše nájemného dohodou

            Ve středu 13. 10. 2010 se na tiskové konferenci Občanského sdružení majitelů domů (OSMD) vyjádřila JUDr. Klára Samková, Ph.D., která zastupuje nejen toto sdružení, ale i více než 5.000 jeho členů u Evropského soudu pro lidská práva ve stížnosti proti ČR ve věci protiprávnosti regulace nájemného, i k otázce tak zvaného ukončení regulace nájemného.

Od 1. 1. 2011 v naprosté většině měst končí navyšování nájemného ve smyslu zák. č. 107/2006 Sb. Tento fakt je vykládán jako „ukončení regulace nájemného“. Ve skutečnosti se však nájemné v těchto městech dostává do stejného právního stavu, v jakém bylo stanovování nájemného před přijetím zákona č. 107/2006 Sb. V této době nebyli majitelé domů v bytech obývaných nájemníky s regulovaným nájemným oprávněni navýšit toto nájemné ani o meziroční inflaci – fakticky tak každoročně docházelo k utužení regulace nájemného. 

            Nyní chce vláda ČR pod gescí Ministerstva pro místní rozvoj řešit vzniklou situaci tak, že na základě novely Občanského zákoníku se mají nájemník a majitel dohodnout na nájemném ve výši tak zvaně „místně obvyklého nájemného“. Vodítkem ke stanovení výše „místně obvyklého nájemného“ mají být cenové mapy, které mají být dopracovány Ministerstvem pro místní rozvoj začátkem roku 2011. Pokud k dohodě nedojde, má výši nájemného (logicky na základě žaloby majitele, který bude žádat vyšší nájemné) určit soud.

Klára Samková upozornila na mimořádné obtíže, které z takového postupu plynou, a to zejména s ohledem na možný počet žalob. MMR uvádí jako počet bytů s regulovaným nájemný celkem 750.000 bytů, ovšem dle poznatků OSMD dochází k uvolňování bytů s regulovaným nájemným právě s ohledem na narovnávání cen. I v případě, že by však bylo 700.000 bytů s regulovaným nájemným a v pouze 10% nedošlo k dohodě, znamenalo by to, že navíc k zátěži soudů stoupne nápad o dalších 70.000 žalob. To je číslo, které je schopno zásadním způsobem ohrozit fungování justice. Kromě toho budou moci zejména některé soudy čelit velkým obtížím, protože byty s regulovaným nájemným nejsou rozmístěny rovnoměrně po celé republice.  Důsledkem tohoto nahrazování práce moci zákonodárné individuálními soudními akty může být taková zahlcenost soudů, že budou zkrácena práva na spravedlivý proces v přiměřené lhůtě i ostatních občanů, kteří se obrátí se svou věcí na soud, nejen majitelů nájemních bytů a nájemníků. 

            Proti tomuto tvrzení se ostře ohradilo Ministerstvo pro místní rozvoj a sdělilo, že tento scénář je velmi nepravděpodobný, neboť  v roce 2011 končí v režimu regulace pouze cca 450.000 bytů. Kromě toho většinu z těchto bytů mají ve vlastnictví obce a  MMR nemá jediný signál o tom, že by starostové těchto obcí uvažovali o řešení růstu nájemného soudní cestou.

 K tomuto vyjádření MMR považuje Klára Samková za nutné zaujmout následující stanovisko:

K otázce efektivnosti určení výše nájmu soudním rozhodnutím:

Je pravda, že v roce 2011 přestává systém možnosti zvyšování nájmu u „pouze“ 450.000 bytů, pak 10% z tohoto počtu  je 45.000 soudních sporů. I to je číslo, které může mít na chod justice naprosto podstatný vliv. Kromě toho je zcela zřejmé, že těchto 45.000 soudních sporů naprosto nemůže být během jednoho roku skončeno. Při poměrech panujících na českých soudech je otázka, zda u většiny z nich bude byť nařízeno první jednání. K těmto nevyřízeným sporům se přidá za rok možnost 10% ze zbytku bytů s regulovaným nájemným, tedy cca dalších 25.000 žalob. Dosavadní zkušenosti majitelů domů s nájemníky přitom naprosto nenasvědčují tomu, že by nájemníci byli ochotni se domluvit a v nejméně 80% případů nejsou ochotni k ničemu, k čemu nejsou přímo donuceni soudem.
S případným odvoláním lze očekávat, že spor mezi nájemníkem a majitelem se může protáhnout velmi lehce na tři až pět let. Po celou tuto dobu bude nést tíhu soudního sporu žalující (majitel), přičemž zároveň bude od žalovaného (v lepším případě) pobírat nájemné v původní výši.
Argument, že nájemce bude muset posléze doplatit regulované nájemné do výše nájemného místně obvyklého je iluzorní, neboť určení výše nájemného nebude znamenat automatický exekuční titul. Poté, co soud pravomocně určí výši nájemného a nájemce tuto částku dobrovolně nezaplatí, bude muset majitel podat žalobu na úhradu dluhu, znovu projít martyriem soudního řízení a posléze případně výkonu rozhodnutí.
Za této právní úpravy je zřejmé, že nájemné ve výši „místně obvyklého nájemného“ bude teoreticky možno skutečně získat po 7 – 10 letech od podání návrhu na určení výše nájemného. To v žádném případě není možno považovat za standardní řešení situace a vůbec již to není možno považovat za nastolení smluvního vztahu mezi nájemcem a pronajímatelem.
Kromě toho dle stávajících zkušeností existuje řada případů, kdy důvodem sporů mezi nájemníkem a majitelem domu není jen výše nájemného: jsou to obecně vztahy mezi nimi, kdy majitel je velmi často nucen strpět od “svého“ nájemníka jednání, které je pro něj osobně nepřijatelné. Jsou známy desítky případů, kdy jednání nájemníků vůči zejména starým majitelům, kterým byl majetek vrácen v rámci rodinných restitucí, je morálně zcela zvrácené. Takoví majitelé jsou nejednou skutečně od svých nájemníků ponižujícím způsobem šikanování. Takové nájemníky ani nyní nebude mí majitel možnost vypovědět.
Samostatnou kapitolu tvoří náklady řízení, které automaticky musí uhradit majitel a s ohledem na rozdílnou výši skutečných nákladů na právní zastupování a výši, která je v případě úspěchu strany žalující určena žalovanému k úhradě, je otázka, zda náklady řízení i v případě úspěchu podstatně nesníží skutečný ekonomický přínos tak, že z něj pro majitele nezbude v podstatě nic.
Odmítavé stanovisko MMR proto svědčí buď o naprosté neznalosti MMR o poměrech panujících na českých soudech, nebo je cíleným aktem, kterým se má politicky nepříjemné břemeno opět shodit na bedra majitelů domů, a to navíc na jejich vlastní náklady.
Připravovanou novelu Občanského zákoníku (nyní tisk 805 v Poslanecké sněmovně) není v žádném případě z právního hlediska možno považovat za ukončení regulace nájemného.

2) K otázce vlastnictví bytů s regulovaným nájemným obcemi.
Ze stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj vyplývá, že nepočítá s tím, že by se obce nějakým masivním způsobem zasazovaly o nastavení místně obvyklého nájemného i s dopomocí soudních sporů. Ministerstvo tak evidentně vychází z dnešní situace, kdy zejména před komunálními volbami se strany vládnoucí na radnicích systematicky vyhnuly zvýšení regulovaného nájemného i v té míře, v jaké jim to bylo umožněno zákonem č. 107/2006 Sb.
Tento postoj radnic je ovšem ve své podstatě nejen populistický, ale vlastně korupční a nejen z tohoto důvodu protizákonný. Všichni zastupitelé v čele se starostou/primátorem jako statutárním představitelem obce mají za povinnost spravovat městský majetek s péčí řádného hospodáře, tedy využívat všech zákonných možností k jeho maximalizaci. To, že obce nezvyšují nájemné v rámci platné právní úpravy a rozhodly by se neobracet se na soudy znamená, že této své zákonné povinnosti nejsou zastupitelé ochotni či schopni dostát. Tímto jejich jednáním ovšem může dojít k naplnění skutkové podstaty t. činu dle ust. § 220 – Porušení povinnosti při správě cizího majetku nebo dle § 221 – porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti. Pokud zastupitelé jedné skupině obyvatel umožňují bydlení za podstatně výhodnějších podmínek něž jiným (neregulovaným nájemníkům), pak tak činí u obavy konfliktu s množstvím nájemníků s regulovaným nájemným – potenciálních voličů. Jednání zastupitelů je tedy možno charakterizovat jako uplácení jedné  části voličů jejich obvodu. Zároveň při tom ovšem dochází k poškozování zájmů ostatních obyvatel obce, totiž těch, kteří dobrodiní regulace nájemného nepožívají. Je tedy možno říci, že v tomto bodě se Ministerstvo pro místní rozvoj spoléhá na korupční a trestněprávní jednání zastupitelů. Oba argumenty MMR jsou z hlediska systémového řešení problému regulace nájemného naprosto nepřijatelné. Z ideologického hlediska je s podivem, že se tak děje za vedení ministerstva údajně pravicovým ministrem údajně pravicové vlády. Oba argumenty – stejně jako navrhovaná právní úprava – přivádějí nejen majitele domů s byty s regulovaným nájemným, nejen nájemníky, ale všechny občany této země, jejichž právo na spravedlivý proces v přiměřené lhůtě bude tímto postupem MMR a navrhovanou novelou občanského zákoníku zásadním způsobem omezeno.

JUDr. Klára A. Samková, Ph.D.¨

klara.samkova@lawyers.cz

http://www.mmr.cz/Pro-media/Medialni-reakce-MMR/MMR-odmita-dramaticke-scenare-o-kolapsu-justice-z-   

MMR odmítá dramatické scénáře o kolapsu justice z důvodů sporů o nájemné

13.10.2010

V dnešním prohlášení právničky Občanského sdružení majitelů domů (OSMD) paní Kláry Veselé-Samkové je veřejnosti podsouván dramatický scénář zahlcení soudního systému ČR z důvodů sporů o výši nájemného po skončení jeho regulace. MMR tyto vize nesdílí a upozorňuje na chybné vstupní úvahy obsažené ve výpočtu OSMD. Zároveň potvrzuje, že nemá žádné signály o tom, že by se vlastníci v nějaké masivní míře uchýlili k soudnímu řešení případných sporů o růst nájemného.  
V textu převzatém ČTK je uvedeno: „Ochromení soudů může nastat už tehdy, budou-li se soudy týkat desetiny ze 750.000 bytů s regulovaným nájemným…. Představme si, že by nedošlo k dohodě mezi majitelem a nájemníkem v pouhých deseti procentech případů, tak se jedná o 70.000 žalob… je to číslo, které je zarážející a které je způsobilé naprosto zkolabovat justiční systém."

MMR tyto výpočty odmítá. Předně upozorňuje, že základní údaj – 750 tisíc uvádí počet všech bytů v režimu současné regulace. Ale k 1. lednu 2011 bude ukončena regulace pouze u části bytů. Cca jde o 450 tisíc bytů. A druhou zásadní informací, která ve stati chybí, je informace o tom, že nadále více než polovina těchto bytů je ve vlastnictví měst a obcí. MMR nemá jediný signál o tom, že by starostové těchto obcí uvažovali o řešení růstu nájemného soudní cestou.