A z čeho to, paninko, platěj?

(psáno pro Právního rádce – Hospodářské noviny)

Členství ve společenství vlastníků jednotek neznamená jen to, že jste vlastníkem nějakého bytu či nebytového prostoru. S tímto vlastnictvím je spojena řada finančních otázek, jejichž zodpovězení vůbec není jednoduché. Týkají se zejména plateb, které jsou spojené jednak s užíváním a jednak s vlastnictvím jednotky.

Panuje obecné povědomí mezi lidem obývajícím Země Koruny České, že existuje něco jako „platby za služby“ a něco, co se obvykle nazývá „fond oprav“. Se „službami“ to je relativně jednoduché, protože tak nějak každý chápe, že na chodbách domu se musí svítit, rovněž je nutno je alespoň formálně setřít hadrem a odpadky, které všichni v hojné míře produkujeme, je potřeba někam a někým odvézt. Taky voda teče z kohoutku všem a k lítosti mnohých je potřeba ji platit. Pro způsob účtování a rozúčtování služeb je nutno aplikovat zákon č. 67/2013 Sb. „kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty“ a jeho třaskavými specifiky, zejména ve vztahu k DPH, se budeme zabývat někdy jindy. Nyní zůstaneme u druhého výbušného tématu, kterým je „fond oprav“.

K alespoň částečné orientaci v dané problematice potřebujeme tušit existenci ust. § 12 a 17, respektive § 15 vládního nařízení č. 366/2013 Sb. Základem je ovšem ust. § 1180 Občanského zákoníku. I když si tato ustanovení podrobně přečtete, je možné, že vaše míra porozumění, co z čeho správně platit, se příliš nezvýší. V čem je ten hlavní problém? V zásadě v tom, že „fond oprav“ není jeden, ale jsou to fondy DVA. Ano, můžete to mít nastavené jinak, ale v tom případě je nutno tuto úpravu zakotvit nejen ve stanovách, ale i v prohlášení vlastníka. Předpokládejme, že když už si to některé SVJ takto odlišně upraví, ví, co dělá, takže se pojďme zabývat těmi (a těch je úplně naprostá většina) na které „zbyla“ zákonná úprava.

Nejdříve k tomu „dvojfondu“. Jak vyplývá z ust. § 1180 Občanského zákoníku, do každého z těchto fondů se přispívá odlišným způsobem a platí se z něj jiné věci. Pokud zaplatíte nějaký náklad z jiného fondu, než do kterého patří, tak se jedná o nesprávné vyúčtování fondu, respektive fondů, a toto nesprávné vyúčtování může být napadnuté žalobou přehlasovaného vlastníka. A to fakt nechcete, mimo jiné proto, že statutární orgány nesou za správné hospodaření s fondy i osobní hmotnou zodpovědnost. Jinými slovy, když členové výboru nenechají zaúčtovat a zaplatit příslušný výdaj ze správného fondu, tak reálně hrozí, že to zaplatí ze svého. Kromě toho může nesprávné vyúčtování fondů nenávratně zničit vztahy v domě, stejně jako způsobit chaos v účetnictví vlastníků jednotek, pakliže tyto jednotky mají vlastníci v obchodním jmění. Vzniklé problémy tedy dostávají charakter nikoliv domina, ale spíše menší časované bomby.

Jak již řečeno, platby do „fondu“ jsou ze strany vlastníků jednotek dvojího druhu:

1. Podle ust. § 1180 odst. 1 Občanského zákoníku platí každý z vlastníků jednotek „podle metrů“. Máte stometrovou jednotku a shromáždění odsouhlasilo, že do „fondu oprav“ se bude platit dvacetikoruna měsíčně za každý metr? OK, do „fondu oprav“ budete platit 2000,- Kč měsíčně. S tímto určením výše platby nemá prakticky nikdo z vlastníků žádný problém. Abychom toto téma vyčerpali zcela, je nutno podotknout, že mohou existovat ještě „speciální fondy oprav“, a to v souvislosti s různou mírou vlastnictví různých společných prostor, na příklad výtahu. Pokud výtah vlastní pouze někteří vlastníci jednotek (klasicky ti, kteří nebydlí v přízemí), měl by existovat „výtahový fond“, do kterého budou přispívat pouze vlastníci výtahu. Stejně tak je možné ustanovit fond pro ty, kteří výlučně užívají prostory, které jsou oficiálně vedeny jako společná část domu. To jsou na příklad balkony či terasy, které užívají pouze určití vlastníci nebo dokonce jen jeden vlastník té které jednotky. Protože však balkony, jak známo, jsou součástí fasády domu, tedy jsou společné a musí se také ze společných fondů opravovat, přispívají na jejich údržbu i ti, kteří žádné balkony nemají. Což opět neprospívá sousedským vztahům a je záhodno upravit „balkonový fond“, do kterého by jistou ne příliš velkou částkou – pravděpodobně v závislosti na velikosti balkonu – přispívali pouze ti, kdo balkon či terasu výlučně užívají.

2. Poněkud jiná je situace dle ust. § 1180 odst. 2 občanského zákoníku, kdy každý platí stejně do něčeho, co můžeme pracovně nazvat „fond správy nemovitosti“. Jedná se o paušální platbu, která je stejná za každou jednotku bez ohledu na její velikost. Zde často dojde na pláč a skřípění zubů, protože třímetrový sklep je taky jednotka a má se za ni platit stejně jako za tu jednotku stometrovou. Znovu: platbu do tohoto fondu správy je možno upravit odlišně od zákonné úpravy, na příklad tak, že se vlastníci jednotek dohodnou, že za jednotky, které jsou jakýmsi „příslušenstvím“ k jednotce hlavní – tedy klasicky sklepy – se do určité výměry – na příklad do 10 metrů čtverečních – platit nebude. Na tom se ovšem musí opět členové SVJ shodnout v takovém počtu hlasů, že budou schopni změnit prohlášení vlastníka. Jinak prostě všichni platí za každou jednotku stejně, i kdyby to byl přístěnek pod schody o velikosti, že ani Harry Potter by se do něj nevešel.

Výše předestřeným přehledem jsme vyčerpali otázku, jak se do fondu, respektive fondů PŘISPÍVÁ. Nyní se však dostáváme k podstatně problematičtější otázce, totiž, co se z toho kterého fondu platí.

Opět je méně problematický „fond oprav“, vytvořený dle ust. § 1180 odst. 1 Obč. zák. Prostě pokud je potřeba v domě cokoliv opravit či zrekonstruovat, platí se to z fondu oprav. Zde je nutno dbát pouze na jednu věc, totiž, na disposiční oprávnění statutárních orgánů. Občanský zákoník a již citované nařízení vlády č. 366/2013Sb. upravují do jak velké částky jsou oprávněni disponovat financemi statutární orgány SVJ. Odlišná úprava může být členy SVJ odsouhlasená a uvedená ve stanovách. Částky, které jsou nad výši oprávnění k útratě jednotlivými orgány SVJ, musí být schváleny shromážděním SVJ, a to nejlépe tak, že nejdřív se schválí rozpočet na takovýto výdaj ve smyslu ust. § 15 nařízení vlády č. 366/2013 Sb. a následně shromáždění schválí splnění rozpočtu. Pozor je nutno dát na to, aby jednotlivé „akce“ náhodou nebyly rozděleny do faktur, které „projdou“ samostatným oprávněním výboru, i když se ve skutečnosti jedná o akci jednu.

Skutečné problémy však nastávají s „fondem správy“. A to nikoliv v teorii, ale v praxi. Pomiňme skutečnost, že řada SVJ se vůbec nenamáhá, aby „fond správy“ založila a vše hradí z „fondu oprav“ hlava nehlava. Orgán SVJ může mít dojem, že je oprávněný nějakou fakturu zaplatit, protože je „pod limitem“, ovšem zaplatí ji z nesprávného fondu oprav, místo fondu správy, který je nepoměrně menší. Takto vzniká v SVJ „odtok financí“, který je sice v rozporu se zákonem a nařízením vlády, ale který pochopitelně nikdo nekontroluje a takřka ani nemá šanci kontrolovat. Klasicky se jedná o případ proplácení právních služeb, nejlépe za obranu SVJ proti vlastním členům.

V souvislosti s tímto problémem je nutno pohlédnout ještě na jeden aspekt, totiž na systém kontroly. SVJ každý rok vyúčtovává (zpravidla prostřednictvím své správcovské firmy) služby, spojené s užíváním jednotky. S tím není problém. Z hlediska účetnictví jsou úhrady za služby částkou, která „protéká“ účetnictvím bez ovlivnění příjmové či výdajové stránky SVJ. Dále SVJ každý rok schvaluje účetní závěrku. S tím také nebývají problémy, protože profesionální firma oproti příslušným dokladům prostě správně zaúčtuje příjmy i výdaje. Avšak ani vyúčtování služeb ani účetní závěrka neříká nic o tom, zda SVJ hospodařilo správně ve smyslu schváleného rozpočtu a jeho dodržení a ve smyslu dodržení pravomocí statutárního orgánu SVJ. Takový přehled může poskytnout jen a pouze schválený rozpočet a každoroční zpráva o jeho plnění. Je smutnou skutečností, že o této povinnosti statutárního orgánu velmi často nemají ani ponětí nejenom „prostí“ členové SVJ, ale ani dotyčné statutární orgány. Ještě smutnější je, že řada „správcovských firem“, které vyúčtovávají služby a připravují účetní roční závěrku, o tom nemá ani potuchy rovněž anebo, když mají, necítí vůbec žádnou potřebu na nutnost splnění této další specifické povinnosti statutární orgán SVJ upozornit. To pak nezbývá než vzpomenout na klasický výrok feldkuráta Katze: „To se nám to hoduje, když nám lidi půjčujou!“ V případě členů SVJ se ovšem nepůjčuje, ale přímo dává. Na to se nezmohl ani Katz se Švejkem dohromady.

JUDr. Klára A. Samková, advokátka

klara.samkova@lawyers.cz

Znění právních norem, na které je odkazováno:

§ 1180 – Občanský zákoník

(1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

(2) Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.
 

(k používání fondů § 12 a 17)

§ 12

Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se odměnami osoby, která dům spravuje, rozumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.

§ 17

Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti

Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména

a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,

b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,

c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,

d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a

e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.
 

(ke schvalování hospodaření SVJ)

§ 15

Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.