A paninko, máte to aj se zdma? (Absurdní drama na téma prohlášení vlastníka SVJ)

(psáno pro Právního rádce - Hospodářské noviny)

Zákon č. 72/1994 Sb., který nabyl účinnosti na prvního máje uvedeného roku, byl bezpochyby krokem správným směrem, a to krokem směrem od mávátek a prvomájových průvodů. Na jeho základě se nejenom že mohla družstva začít tak zvaně „privatizovat“, ale mohly též poprvé začít být vlastněny byty a nebytové jednotky jako samostatné nemovitosti. Nových a do té doby nevídaných zákonných úprav bylo v zákoně „... kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)“ povícero. Například poprvé se objevilo sousloví „Společenství vlastníků jednotek“ a především „prohlášení vlastníka“, pomocí kterého šlo rozdělit bytový dům na jednotlivé bytové jednotky a ty zapsat jako samostatné nemovitosti v katastru nemovitostí.

„Rozdělování domů“ bylo velkým hitem v průběhu celých devadesátých let a zejména prvního desetiletí nového tisíciletí, neboť pakliže jste vzali cenu domu na straně jedné a souhrnnou cenu všech jednotek na straně druhé, dostali jste čísla naprosto neporovnatelná, přičemž druze jmenované několikanásobně překračovalo číslo první. Na tomto skvělém počtářském výkonu si založila byznys řada našich spoluobčanů a spolutrvalebydlících zejména italského původu. Ti úspěšně prodali svou garsonku v Římě, ba i v jiné, méně atraktivní italské destinaci (pokud ovšem v Itálii existuje něco jako méně atraktivní destinace), za to nakoupili první činžáček. V něm následkem neuvěřitelného nepořádku, který panoval v Obvodním podniku bytového hospodářství, našli minimálně jeden protiprávně obsazený byt, jehož protiprávního obyvatele vystrnadili. Tento zrekonstruovali, rozdělili dům na jednotky, již zmíněný byt pod neuvěřitelným tlakem trhu prodali. A měli finance na další činžák od restituentů, kteří byli úplně bez peněz a vinou regulovaného nájemného se mohli jen dívat na to, jak majetek předků, který jim byl vrácen ve zruinovaném stavu, se jim i nadále rozpadá před očima.

Dle názoru autorky došlo vinou souběhu ekonomické a právní regulace nájemního bydlení, které trvalo až do roku 2007, k vytunelování držby bytového fondu – odhadnuto právnickým okem – ve výši cca 150 miliard korun českých v hodnotě té doby. Avšak to nikoho nezajímalo tehdy, nezajímá to nikoho ani dosud a konec konců to není ani důvodem vzniku tohoto článku.

Skutečným důvodem vzniku tohoto článku je neuvěřitelný právní chaos, který vznikl „transformací“ zákona č. 72/1994 Sb. do „nového“ Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Následkem tohoto právního postupu máme dnes v zemi situaci, kdy dle osobní praxe autorky odhadem tak 90 % těch, kteří kupují bytovou či nebytovou jednotku, neví, co vlastně kupuje, a tentýž počet prodávajících netuší, co vlastně prodává. U zprostředkujících realitních kanceláří panuje důvodná obava, že počet neznalých se limitně blíží stům procent.

Ďábel je, jak známo, skryt v detailu a detailem jsou v našem případě ust. § 2 písm. i), j) zák. č. 72/1994 Sb., které říkají, co to vlastně je „jednotka“ a jak se dopracovat k její velikosti. Zde citace:

„… podlahovou plochou bytu… je podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu.“ Písm. j) totéž říká ohledně nebytového prostoru. Protože dle tehdy platného občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. neplatilo, že „stavba je příslušenstvím pozemku“, což začalo platit s „novým“ občanským zákoníkem, tak se podle velikosti jednotek určil nejen podíl na velikosti společných prostor celého domu, ale též podíl na pozemku, na kterém dům stál.

S novým občanským zákoníkem došlo ke zrušení zákona č. 72/1994Sb. a společenství vlastníků dostalo v NOZu novou právní úpravu. Vskutku přehlednosti neprospělo, že v řadě svých ustanoveních odkazuje „občan“ ohledně společenství vlastníků na právní úpravu spolku, avšak to je dalším tematickým okruhem, jehož vyčerpání by bohatě obsadilo příslušnou rubriku p.t. čtenářem právě čteného periodika hravě až do konce tohoto roku, ba i déle. Pravdou je, že všeobecně oblíbená „závěrečná a přechodná ustanovení“ nového Občanského zákoníku přinesla alespoň jakousi právní jistotu ve směru ochrany vlastnictví k již nabytým jednotkám, když v ust. §3063 nový Občanský zákoník uvedl, že:

„Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., (…) vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.“

To znamená dvojí:

Zaprvé, vlastnické právo dosavadních vlastníků je ochráněno. (Ufff…) A dále, pakliže bylo zaměřeno a vloženo „Prohlášení vlastníka“ před 31. 12. 2013 (když nový Občanský zákoník platí od 1. 1. 2014), pak již bude celý dům a všechny jednotky v režimu zákona č. 72/1994 Sb., a to tak, že navždy. Nic nepotěší srdce advokáta více než vědomí, že určitý druh právních vztahů se bude již navždy řídit zrušenou právní normou…

Aby však té radosti nebylo dosti, nutno je připomenout, že vláda neměla nic jiného a lepšího na práci než změnit metodiku výpočtu podlahové plochy jednotky. Učinila tak Nařízením vlády č. 366/2013 Sb. „O úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím“. Zde je v části druhé, a to v ust. § 3 vládního nařízení určen způsob, jak se má vypočítávat podlahová plocha jednotek. Citujmež:

§ 3

Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce

(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha (zdůrazněno autorkou) všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

Zdá se vám to stejné jako zákon 72/1994 Sb. a když ne, tak se vám jeví změny nepodstatné? No, no, monsieur!, jak by řekl Hercule Poirot. Podle 74/1994 Sb. máte podlahovou plochu, a tudíž i velikost jednotky, bez vnitřních zdí. Čistě plochu, na kterou vaše noha může reálně vstoupit. Podle nařízení vlády 366/2013 Sb. to máte, dovolíte-li, „aj s těma zdma“, jak se ptal jistý kupující. Je to totiž půdorysný průmět celého bytu, včetně vnitřních zdí a příček. Což může být u takového pěkného vinohradského bytu o „reálné velikosti“ 120 m² třeba takových dalších 8 m². Což už je při dnešních cenách pomalu rozdíl 800.000, - Kč. A to už se docela počítá, n'est-ce pas? (A to nemluvíme o hlasování na společenství vlastníků, kdy může k přijetí či nepřijetí usnesení scházet skutečně jeden hlas či jeden metr.)

Nu a nejlepší, jak už to tak bývá, si necháme na závěr:

„ČÚZK dlouhodobě zastává názor, že změna prohlášení vymezení jednotek v režimu bytového zákona na jednotky v režimu občanského zákoníku NENÍ MOŽNÁ. Důvodem je skutečnost, že se zcela zásadně liší koncepce a pojetí jednotek v jednotlivých režimech.

Změna by byla možná, ale pouze cestou NOVÉHO prohlášení vlastníka, kterým budou nově vymezeny jednotky v režimu občanského zákoníku (včetně odpovídající úpravy společných částí věci nemovité), k čemuž je nezbytně nutné ZRUŠIT stávající vymezení jednotek a společných částí domu v režimu bytového zákona.
ČUZK tak nesdílí názor vyslovený Expertní skupinou Komise pro aplikaci nové civilní legislativy v jejím stanovisku č. 7 ze dne 19.04.2013, neboť toto stanovisko se nijak nevypořádává se zásadní rozdílností v pojetí jednotky v jednotlivých zákonných režimech a s platnou zásadou, podle které je stavba součástí pozemku, což se netýká domů, v nichž jsou vymezeny jednotky v režimu bytového zákona.“

Nu, a to už by bylo, milé děti, v tomto absurdním divadle či pohádce na dobrou noc definitivní konec. Podle zrušeného zákona si budeme kupovat a prodávat jednotky až do konce světa a času, přičemž ani při sebelepší vůli to změnit nejde. Zároveň budeme ovšem kupovat a prodávat jednotky vzniklé podle nového občanského zákoníku. Není nad dva právní režimy jednoho právního pojmu! Mimochodem – další subjekt, který neví, co si to ve skutečnosti kupující kupuje, jsou banky, které kupujícím na ty kupované jednotky dávají hypotéky. Neb nejenom že kupující se neptá, podle jakého právního režimu bylo vloženo do katastru prvotní prohlášení vlastníka, ale za 27 let mé advokátní praxe jsem nezažila, že by podobný všetečný dotaz snad vznesla hypoteční banka…

Proto užívejte i nadále blaha právního státu a nezapomeňte: kdo se moc ptá – moc se dozví. Někdy i to, co by raději nevěděl.

Au revoir, mesdames et messieurs!

Klára A. Samková

klara.samkova@lawyers.cz

(psáno pro Právního rádce, publikováno v 6/2021)