A paninko, jak to maj s tou dé pé há !?

(psáno pro Právního rádce - Hospodářské noviny)

Víte, co to je „paremiologie“? Je to lingvistická disciplína, která se zabývá příslovími. Jejich vznikem a významem. Právě s tím významem bývá potíž, protože čas neúprosně běží a původní význam přísloví byl stále zapomenut, i když to, co chce přísloví vyjádřit, zůstává stále stejné. I my chápeme přísloví „Má voko jak z Kašparovy krávy“, a to i v případech, kdy nejde o žádného Kašpara, tím méně o krávu. Nejhůř je na tom údajně holandština, které zůstaly stovky, ba tisíce naprosto nesrozumitelných přísloví, která vznikla v dobách, kdy světový obchod zajišťovalo dobře 5000 plachetnic Východoindické společnosti. I když se jedná o různé vratiplachty, ráhna a vůbec terminologii technologií, které již dávno nejsou na špici doby, Holanďani svá přísloví stále používají v původním smyslu, aniž by věděli proč. Dobře jim tak, to mají za tu staletí trvající hegemonii, která, ať si myslí Zuckerberg s Muskem cokoliv, co do objemu majetku nebyla dosud překonána.

Stejně jako u přísloví, i v běžném životě děláme občas věci, aniž bychom vlastně věděli, proč je děláme, zda se vůbec nějak „strefujeme“ do zákonné úpravy, a pokud bychom měli své jednání odůvodnit, upadl by do rozpaků nejen obyčejný smrtelník, ale leckdy i odborník. Jedním z takových témat je přeúčtovávání služeb spojených s nájmem jednotky, pakliže jejím vlastníkem je plátce DPH. Pojďme se na to podívat.

Celkem jednoduché to je, když je vlastníkem jednotky plátce DPH. Prostě „pošoupne“ vyúčtování služeb, které jsou poskytovány s DPH, na nájemce a všichni ví, jak DPH na vstupu i výstupu zaúčtovat. Horší ale je, když je zde obvyklý mezistupeň v podobě SVJ, které s železnou pravidelností plátcem DPH není. Zde je nutno se poohlédnout po zákoně č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, a soustředit se na ust. § 36, kde je upraveno, co je základem daně. Pro nás je podstatný odst. 13 cit. zákona, který zní:

„(13) Do základu daně se nezahrnuje částka, kterou plátce obdržel od jiné osoby na úhradu částky vynaložené jménem a na účet této jiné osoby. Podmínkou je, že přijatá částka nepřevýší uhrazené částky za jinou osobu a plátce si u plnění uhrazeného za jinou osobu neuplatní nárok na odpočet daně.“

S velkou pravděpodobností jen málokoho napadne, že uvedené ustanovení lze aplikovat také na přefakturaci služeb v případě, kdy je řada přeúčtovávání takováto:

dodavatel služby, který je plátce DPH (na příklad energetické závody), který vystaví fakturu s DPH

SVJ, které není plátcem DPH, tuto fakturu zaplatí a rozúčtuje ji v rámci vyúčtování služeb členům SVJ, a to jak neplátcům (ti nás v tuto chvíli nezajímají), tak plátcům DPH.

Členové SVJ – plátci DPH (opět: neplátci mají vyřešeno…) tutéž platbu za službu, spojenou s nájmem bytu přefakturují nájemníkovi.

Pakliže dospějeme do bodu ad 3), naskýtá se otázka: měli by takovíto členové SVJ, kteří jsou plátci DPH, znovu k přefakturovávané službě toto DPH připočíst? Na první pohled by se zdálo, že by tomu tak mělo být, protože, konec konců, jsou plátci DPH a jestliže dále fakturují, měli by DPH připočítat. Naštěstí tomu (zatím) tak není.

Řešení daného problému se ujala Finanční správa, a to právě svým výkladem ust. § 36 odst. 13 zák. o DPH. Učinila tak ve svém výkladovém stanovisku (informaci) ze dne 9. 12. 2008 č.j. 18/861, kde jen pro jistotu je nutno upozornit, že nynější odst. 13 §36 cit. zákona byl od doby vydání tohoto stanoviska přečíslován a původně se jednalo o odst. 11, o kterém se toto výkladové stanovisko zmiňuje. Znění původního odst. 11 a nynějšího odst. 13 však je shodné.

V zásadě finanční správa vykládá problém přeúčtování služeb ve vztahu k DPH tak, že pronajímatel, který hradí zálohy na služby na účet SVJ, které je „sběrným platebním místem“, činí tak jménem nájemníka (tento výklad je naprosto a zásadně důležitý) a přeúčtováváním služeb fakticky účtuje pouze doprovodné služby k nájmu. Jedná se tedy z hlediska účetnictví člena SVJ o „průtočnou“ účetní položku, a to i bez ohledu na skutečnost, že se tato položka jmenuje „záloha“, respektive „záloha na službu“. 

Podle stanoviska Finanční správy se k těmto specifickým „zálohám“ nepřidává ze strany pronajímatele DPH (tyto zálohy tedy nejsou základem daně z přidané hodnoty) za splnění těchto podmínek:

1) pronajímatel účtuje o službách pouze rozvahově, tedy nikoliv v rámci příjmů a výdajů.

2) pronajímatel si nepřiráží žádnou marži, prostě co mu přijde „na jednotku“ platit, to přefakturuje nájemníkovi

3) sám si neuplatní odpočet z DPH na vstupu

4) ve smlouvě je jasně řečeno, co je nájem a co jsou služby.

Aby ovšem nebylo vše tak růžové, je nutno upozornit na fakt, že výkladová informace Finanční správy není zcela v souladu s právem Evropské unie a lze očekávat nějakou změnu. Zatím Finanční správa „drží“, ale jde o to, kdy i na ni EU „zalehne“. Pakliže by ovšem došlo ke změně účtování služeb ve vztahu k DPH, dotklo by se to i celého konceptu právního postavení Společenství vlastníků jednotek, kdy tento (ve vztahu k majitelům jednotek) funguje jako „agregát“, tedy ve stejném módu jako pronajímatel vůči nájemníkovi je „průtočným místem“, které o službách účtuje pouze rozvahově... SVJ je na základě nového občanského zákoníku právnickou osobou „se vším všudy“, ale pokud by se měla změnit povaha přeúčtovávání DPH, mohlo by se SVJ opět stát pouze „agregátem" či platebním místem, což by opět zbouralo celou povahu SVJ, založenou právě na tom, že to je v podstatě spolek. To by pak mohlo otevřít debatu o tom, zda by SVJ nemělo podléhat režimu obchodních korporací, přičemž důsledky takových změn, a to i u vědomí, že dnešní právní úprava SVJ má k dokonalosti skutečně daleko, si autorka vůbec netroufne domýšlet.

Jak vyplývá z výše uvedeného, soustavným studiem a postupnými úkroky jsme se dostali opět na začátek: služby spojené s užíváním jednotky se bez DPH přefakturovávají správně, ovšem vše může být jinak, následkem čehož bude vše opět naprosto jinak. To máme z toho, že se nedržíme osvědčených rad tety Kateřiny, pro kterou je přece dávno jasné, že za všech okolností platí „kolik třešní, tolik višní“. Držme Finanční správě palce, ať toto saturninovské moudro pochopí i Evropská unie.

P.S.: Autorka děkuje za investigativní pomoc daňovým expertům fy. APOGEO, poskytnutou jí při společném objasňování popisovaného problému. Místy to vypadalo stejně, jako kdybychom se snažili porozumět původnímu významu holandských přísloví.

Klára A. Samková, advokátka

1 https://www.financnisprava.cz/cs/dane/dane/dan-z-pridane-hodnoty/informa...