Administrativní dělení a slučování bytů ve světle současné judikatury

Fenomén administrativně dělených a následně slučovaných bytů je realitou české kotliny od dob oficiála Třísky, který dle oblíbeného "filmu pro pamětníky" se raději vrhnul na povznášeni poválečného zemědělství, než aby byl schopen čelit davům na pražském bytovém úřadě.

Od poválečného uspořádání uplynulo již takřka šedesát let, ale právní důsledky administrativně rozdělených bytů stáje přetrvávají, stejně jako administrativně rozdělené byty samotné. Dopad jejich existence na vlastníka nemovitosti je jednoznačně negativní, a to ve dvou aspektech. Prvním z nich je pochopitelně aspekt finanční: i když oficiálně podle žádného právního předpisu již bytové kategorie neexistuji, fakticky platby u administrativně rozdělených bytů stále odpovídají tak zvané „čtvrté kategorii“. V praxi to znamená, že za sedmdesátimetrový byt v centru Prahy nájemník platí okolo tisícikoruny - nájem, který je předmětem závisti širého okolí, bez ohledu na nutnost sdílet s další „partaji“ společnou předsíň a příslušenství. Druhým aspektem je manažerský aspekt, kdy při uvolněni jedné části administrativně rozděleného bytu vyvstávají neřešitelné otázky, jak dále s touto uvolněnou části nakládat.

Významným kritériem pro další rozhodováni přitom je, že administrativně rozdělený byt není obvykle jako samostatné bytové jednotky kolaudován, takže v úvahu připadá i odpovědnost pronajímatele podle stavebního zákona, kdy majitel odpovídá za skutečnost, že jednotlivé pronajímané prostory jsou užívány v souladu s kolaudovaným stavem. Pokud by byly užívány jinak, nese majitel ne movitosti za takovéto užívání zodpovědnost, přičemž může být postihnut v rámci stavebního zákona a v rámci přestupkového řízení mu může být potrestán pokutou do výše 50.000,- Kč.

Z výše popsané situace vychází snaha majitelů nemovitosti o právní i faktické řešeni problematiky administrativně rozdělených bytů. Proti tomuto rozsudku bylo podáno dovoláni, o němž Nejvyšší soud rozhodl dne 2. září 2004 pod spisovou značkou 26 Cdo 1 703/2003. Nejvyšší soud v zásadě rozhodl že jeho předchozí judikatura na uvedený případ dopadá, avšak poukázal na jeden aspekt, kvůli kterému nelze jeho rozhodnutí považovat za na prostý úspěch pro žalujícího. Nejvyšší soud svoje stanovisko postavil na problematice správního řízeni: v souladu se svými dřívějšími rozhodnutími, a to příkladmo 2 Cdon 1161/97 ze dne 9.8.1999, 26 Cdo 1853/99 z 8.3.2001, 20 Cdo 1003/2000 ze dne 18. 10. 2000 a 26 Odo 1317/2003 ze dne 29.7.2004 uvedl, že soud - a to ani Nejvyšší soud ČR - není oprávněn zkoumat věcnou správnost správního aktu mimo rámec správního soudnictví. Jediné, co zkoumá je, zda rozhodnuti bylo skutečně správním aktem vydaným v pravomoci příslušného správního orgánu a zda je tento správní akt - správní rozhodnuti - vykonatelné. Pro napadení správního rozhodnutí ovšem platí lhůty, které v našem případě již uplynuly dávno před tím, než bylo u nás správní soudnictví vůbec ustanoveno. To znamená, že správní akty vydané do roku 1998 jsou fakticky nepřezkoumatelné. U správních rozhodnutí ovšem platí, že jsou správná a to až do doby, než se pro káže opak. Jestliže je nelze napadnout nebo nebyla napadena v rámci správního soudnictví, jsou platná vždy.

V uvedeném případě Nejvyšší soud dospěl k závěru, že přidělení první samo statné místnosti žalované byl právě takovým správním rozhodnutím, které nelze přezkoumávat. Protože Obvodní národní výbor byl tehdy oprávněn rozhodovat o přidělování bytů, tak, byť i šlo o rozhodnutí špatné (jsoucí již tehdy v rozporu s tehdy platnými právními předpisy) nejde o nicotný správní akt a toto rozhodnutí o přiděleni jedná místnosti je nutno považovat za právoplatné přidělení bytu. Co se týká dalšího „přisloučeni‘ dalších místnosti, Nejvyšší soud doslova uvádí: „Jiná je však situace, pokud jde o rozhodnutí odboru bytového hospodářství ONV Pra ha 7, vydaná podle 56 zákona o hospodařeni s byty, které nelze považovat za rozhodnuti ve smyslu 154 Občanského zákoníku před novelou. Již z toho důvodu nemohla být podkladem pro platně uzavřenou dohodu o odevzdáni a převzetí bytu, jak mylně dovodil odvolací soud.“

Co to znamená?

V praxi rozhodnutí Nejvyššího soudu znamená, že přiděleni první místnosti administrativně rozděleného bytu není možné právní cestou napadnout. U dalších dvou později přidělených místnosti však nešlo o platná vydaná správní rozhodnutí, neboť zde nebyla uzavřena platná nájemní smlouvo i ve smyslu podmínek kladených stavebním řízením Nová nájemní smlouva ke všem místnostem nemohla být dle Nejvyššího soudu uzavřena ani konkludentně, neboť část nově vznikajícího souboru místnosti nebyla jíž právně volná: svědčilo tam totiž právo nájmu právě žalované. Jelikož Nejvyšší soud ČR zrušil jak rozsudek Městského soudu tak rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 7 a tomuto vrátil věc k dalšímu řízeni, a protože názor Nejvyššího soudu je právně závazný pro nižší instance, ze očekávat, že Obvodní soud pro Prahu 7 zamítne žalobu na vyklizení oné původní místnosti přidělené žalovaná jako první a nařídí ji vyklizení dalších dvou místností, které ji byly přisloučeny následně, Pro majitele tak vznikne opět situace téměř neřešitelná: v jedné místnosti bude mít nájemnici s regulovaným nájemným za byt 4. kategorie, dvě volně místnosti bude moci pronajímat za tržní nájemné ovšem s tím, že se stále jedná o administrativně rozdělený byt.

Ačkoliv toto rozhodnuti Nejvyššího soudu nedává žalujícímu zcela zapravdu, je třeba uvést, že se jedná v každém případě o rozhodnuti zlomové. Podle názoru pisatelky z něj totiž vyplývá, že JAKÉKOLIV sloučeni administrativně rozdělených bytů v průběhu posledních padesáti tet není možné zhojit uplývajícím časem a všichni nájemníci, kteří původně administrativně rozděleně byty užívají, jsou ve skutečnosti pouze nájemníky první části administrativně rozděleného bytu, která jim byla kdy přidělena. Co se týká ostatních části administrativně rozdělených bytů, mohou majitelé podat rovněž žaloby na vyklizeni, případné se mohou z těchto části bytu domáhat úhrady neregulovaného nájemného. S ohledem na obecně známou situaci zejména v Praze se nemusí jednat o tak malou část bytového fondu, jak by se na první ohled mohlo zdát. V době, kdy regulace nájemné ho zůstává na mrtvém bodě, je nutno využit všech právních možností, které rozsudek Nejvyššího soudu odhaluje.
Plně zněni rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1793/2003 je k disposici na www.lawyers.cz

JUDr. Klára Veselá Samková, autorka je advokátka

Publikováno: časopis Střecha 6/2004