Bydlíte? Buďte ve střehu

Jen málokdo v téhle zemi nemusel nikdy řešit problémy s bydlením. Ve chvíli, kdy konečně získáte vytouženou střechu nad hlavou, by však vaše ostražitost rozhodně neměla polevit.

OTÁZKA: Asi před třemi lety jsme provedli takzvanou trojvýměnu bytů. Nyní si manželka jednoho z účastníků výměny vzpomněla, že s výměnou nesouhlasila, a žádá, aby se výměna zrušila. Co mám dělat?

ODPOVĚĎ: Jestliže dotyčná dáma skutečně nevyjádřila svůj souhlas s výměnou bytů svým notářsky ověřeným podpisem, hrozí reálné nebezpečí, že si všichni zahrajete na "škatule, hejbejte se" a vrátíte věci do původního stavu. Byla totiž společnou nájemkyní bytu a musela tedy dát k výměně souhlas. Jestliže se rozhodne obrátit na soud, pravděpodobně se svým nárokem uspěje. Abych vás "potěšila" ještě víc: Na to, že by vám někdo vrátil různé doplatky, které ne zcela v souladu s právem obvykle výměny bytů provázejí, můžete klidně zapomenout.

Zákony prý jsou jako ostrý nůž, který rozřízne rány, napraví křivdy a zabrání trvalému nepřátelství. Ustanovení §§ 685-716 občanského zákoníku, kterými jsou upraveny vztahy mezi majitelem nemovitosti a nájemcem bytu, připomínají však spíš neandrtálský kyj než lékařský skalpel. Ať jím máchá nad hlavou nájemník, či pronajímatel, jeho údery bývají tupé a pro postiženou stranu mají osudné důsledky. A vzhledem k tomu, že rukojeť' kyje je navíc dlouhým zacházením pěkně ohlazená, často se vysmekne z rukou a potrefí navíc i pokojného pozorovatele konfliktu.

Z úvodního básnického opisu jste zajisté zjistila, že současnou úpravu nájemních vztahů považuji za vysoce nedostatečnou. Právě proto je zapotřebí, abyste v případě jak potíží s nájemníky ve svém domě, tak potíží se svým domácím byla maximálně ve střehu. Protože výklad i pouhých jednatřiceti paragrafů, které upravují nájem bytu, by vydal na několik obsáhlých knih, předkládám vám k upamatování jen několik základních myšlenek, které by vás měly upozornit na největší problémy.

• Nájemní smlouva k bytu musí mít ze zákona písemnou podobu. Jako majitelka máte povinnost tuto smlouvu s nájemníkem sepsat, jako nájemnice máte právo sepsání nájemní smlouvy vyžadovat. Pokud došlo ke změně majitele domu, je ten nový přesně vázán obsahem nájemních smluv, které měli jednotliví nájemníci uzavřeny s předchozím majitelem. Jedná se o takzvanou univerzální sukcesi, tedy úplný přechod práv a povinností starého vlastníka na nového. Pokud se nový vlastník uzavření nové smlouvy nemá, přestaňte trnout strachy o svůj byt. Jestliže jste měla řádnou nájemní smlouvu s vlastníkem předchozím, jste touto "starou" smlouvou zcela chráněna.
• Jeden byt může mít ve společném nájmu více osob. Když například zemře původní nájemník, nájemní právo přejde na všechny dospělé osoby, které s ním ve společné domácnosti žily, klidně třeba na všechny dospělé děti a jejich manžele. Úderem hodiny, kdy maminka odejde na věčnost, nastávají nejen obvyklé smutné povinnosti, ale navíc je v tu chvíli zaděláno na nekonečné dohady mezi všemi novopečenými nájemci. Pokud totiž jeden z nich přestane plnit svoje povinnosti vyplývající z nájmu, například platit nájemné, nezbývá ostatním nic jiného než mu poskytnout soukromý překlenovací úvěr a platit i za něj. Majitel nemovitosti totiž vnímá dle práva byt jako celek a vaše vnitřní spory jej vůbec nezajímají. Pokud neplníte celou smlouvu do posledního puntíku, mohou to "odnést" i ti spolunájemníci, kteří jsou zcela vzorní.
• Sladkým „ano“ před oltářem dáváte svému drahému nejen svoje srdce, ale povyšujete ho i do postavení společného nájemce bytu. Když se šťastně rozvedete, můžete se buď dohodnout, kdo bude výhradním nájemcem bytu, nebo musíte vypudit svého exmanžela za pomoci soudu a žaloby na zrušení společného nájmu bytu a určení jeho výhradního nájemce. Protože soud vám zpravidla určí za povinnost sehnat náhradní byt, nijak si tím výrazně nepomůžete. Navíc nájemní právo k bytu není majetkovou hodnotou, takže je nelze přiřadit k vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů. Kvůli naprostému nedostatku bytů na trhu mohou nad tímto faktem expartneři jen skřípat zuby, a to až do úplného obroušení chrupu.
• Abyste mohla někoho vypovědět z bytu nebo aby vás někdo směl vypovědět, musí soud vydat rozsudek, že s výpovědí souhlasí. Důvody výpovědi jsou uvedeny v zákonu a jen při splnění podmínek v nich popsaných je možno nájemní vztah ukončit.